Die neue Art zu arbeiten: Co-Working-Spaces verändern den Immobilienmarkt

Große Bürokomplexe gehörten lange Zeit zu den begehrtesten Objekten im Immobilienwesen. Die Nachfrage verändert sich, da das Interesse an Einzelbüros deutlich gestiegen ist. Co-Working-Spaces ermöglichen Freiberuflern, Selbstständigen und Einzelunternehmern flexibles Arbeiten und reduzieren gleichzeitig den Bedarf eines ganzen Bürokomplexes. Macht dieser neue Trend die Immobilie weniger interessant oder verändert sich lediglich die Art der Vermietung?


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Nachfrage verändert, aber nicht reduziert – Fokus von Immobilienbesitzern im Wandel

Remote- und Telearbeit macht den Büroarbeitsplatz überflüssig. Zumindest ein Teil der Arbeit lässt sich von Zuhause aus oder im Lieblingscafé erledigen. Aus Gründen der Vernetzung, für effizientes Arbeiten und zur Nutzung von Technologie sind Co-Working-Spaces von großem Interesse. Anstatt ganze Bürokomplexe an große Firmen oder abgeteilte Büroetagen zu mieten, wird es künftig immer mehr Einzelmieter geben. Dieser veränderte Anspruch stellt neue Herausforderungen an die Besitzer von Büroimmobilien. Das schicke Einzelbüro am Flughafen in guter Infrastruktur wird langfristig gefragter sein als der große Komplex im Gewerbegebiet.

Für Immobilieninvestoren bedeutet dieser Trend die Notwendigkeit, schnell und effizient zu agieren. Bürokomplexe müssen umgebaut und eingerichtet werden, denn der Co-Working-Space ist kein leerer Raum. Mieter suchen nach vollständig ausgestatteten Räumlichkeiten, an denen sie sofort mit der Arbeit beginnen können. Theoretisch gibt es aus Besitzersicht nun zwei Möglichkeiten:

  • Vermietung von Multibüros an Coworking-Unternehmen
  • Direkte Vermietung einzelner Büros an den Endkunden

Deutlich weniger Arbeitsaufwand entsteht, wenn die einzelnen Büroabteile eines Großkomplexes weiterhin an Firmen (Coworking-Firmen) vermietet werden. Diese wiederum richten dann Arbeitsplätze und Einzelstationen ein, die weitervermietet werden. Vollinvestoren, die sich aktiv um ihr Objekt kümmern möchten, vermieten direkt an den Endkonsumenten. Vorteil dabei ist, dass die Einrichtung und Gestaltung des Coworking-Büros in der eigenen Hand bleiben.

Investitionsbereitschaft gefragt – es braucht die nötige Infrastruktur

Ende 2022 gab es weltweit bereits mehr als 1,5 Millionen Coworking-Einheiten, Tendenz deutlich steigend. Für Besitzer von Büroimmobilien entstehen nun neue Aufgaben. Um erfolgreich im Markt mitzuspielen, müssen Büroarbeitsplätze mit ihrer Infrastruktur überzeugen. Die Bereitstellung von Hochleistungsinternet gehört ebenso dazu, wie die Erweiterung vorhandener Toilettenanlagen. Werden Büros künftig nicht mehr etagenweise, sondern raumweise vermietet, verändert sich der Bedarf der Ausstattung.

Gleichzeitig kommt hinzu, dass 3 von 4 Deutschen nachhaltiger leben möchten. Das betrifft insbesondere die jüngere Generation Z, die gleichzeitig der Hauptinteressent für den geteilten Arbeitsplatz ist. Beim Kauf einer Büroimmobilie stellt sich damit die Frage, ob die alte Villa noch zeitgemäß ist oder ob die Investition in den hochmodernen und nachhaltigen Komplex die bessere Option wäre.


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Neues Geschäftsmodell – steigt die Nachfrage nach Büroimmobilien an?

Das Interesse an Co-Working-Spaces entsteht nicht nur bei Selbstständigen. Die Nachfrage nach geeigneten Bürogebäuden steigt auch bei jenen, die ihr Kapital in Immobilien investieren möchten. Mit der richtigen Finanzierung und einem optimal gelegenen Bürogebäude ist es möglich, die Monatsraten durch die Mieteinnahmen zu decken. Dabei kommt es vor allem auf die Infrastruktur an. Besonders gefragt sind Co-Working-Spaces, die an Verkehrsknotenpunkten wie Bahnhöfen oder Flughäfen liegen. Sie lassen sich bei Firmenreisen einfach ansteuern und ermöglichen flexibles Arbeiten unabhängig von der Heimatstadt.

Da dieser Trend wächst, steigt auch das Interesse der Kommerzialisierung. Es ist denkbar, dass immer mehr Unternehmen als Vermieter von Co-Working-Spaces auftreten und somit eine hohe Nachfrage an geeigneten Bürogebäuden generieren. Klar wird aber auch sein, dass abgeschlagene Locations, die nicht optimal ans öffentliche Verkehrsnetz angebunden sind, das Nachsehen haben.

Coworking steht für Schnelligkeit, Effizienz und moderne Work-Life-Balance. Um diese Ansprüche zu erfüllen, braucht es gute Erreichbarkeit, optimale Ausstattung und Flexibilität.

Aus Umsatzsicht macht es Sinn, in den neuen Trend zu investieren. Die Fluktuation in Co-Working-Spaces ist deutlich höher als bei der klassischen Büroraum-Vermietung. Hinzu kommt, dass Räumlichkeiten oft doppelt belegt werden (bei tageweisem Arbeiten). Dadurch lassen sich Modelle schaffen, an denen der Vermieter mehrfach partizipiert. Das trifft einmal mehr zu, wenn nicht nur der Raum, sondern auch die Infrastruktur vermietet wird.

Es zeigt sich, dass sich zwar der Anspruch ändert, nicht aber die Lukrativität von Bürogebäuden für Investoren. Entscheidend sind Lage und Ausstattung, denn je weniger Investition nötig ist, desto schneller lässt sich am Co-Working-Space verdienen.